住宅ローン審査で絶対におさえておきたいポイント！

人生で一番大きなローンである住宅ローン。その特徴として「審査」の厳しさが挙げられます。提出する書類も多く、たくさんのチェックポイントがあります。どのような流れで審査が行われるのか、そして何をチェックされているのか知ることで、住宅ローンの審査を有利に進めることができます。せっかくの住まいづくりが台無しにならないよう、知識を深めていきましょう！

目次

• 住宅ローンにおける審査の重要性
  －住宅ローンにおける審査とは？
  －いつ行うべき？審査のタイミングについて
  －審査を有利に進めるには？
• 事前審査と本審査の違いとは？
  －返済できるか見られています！「事前審査」（ヒトの審査）
  －土地と建物が見られています！「本審査」（モノの審査）
  －審査結果が良い結果でなかった場合どうする？
• まとめ

住宅ローンにおける審査の重要性

住宅ローンにおける審査とは？

まず、住宅ローンにおける審査は、
①借入を希望する本人に返済能力があるのか　～ヒトの審査～
②対象物件（土地・建物）に価値はあるのか、条件を満たしているのか　～モノの審査～
この2つの側面から行われます。

➀については、様々な指標やデータベースを用いて審査が行われます。②については、万が一ローンが返済できなくなった場合に、対象物件が第3者に転売できるのかどうかを審査します。
近年は店頭での審査申込だけでなく、WEBでの審査申込も主流になってきており、いつでも・どこでも気軽に審査申込をすることができるようになりました。

いつ行うべき？審査のタイミングについて

じゃあどのタイミングで住宅ローンの相談や審査を始めればいいの？このポイントについては皆さん悩まれるところではないでしょうか。
一般的に、住宅の建築に伴う土地を購入しようとした場合、買付の申込み（仮押さえ）が必要になるのですが、その際に住宅ローンの事前審査の承認がないと土地をそもそも押えることができない、といった不動産会社もあります。（もちろん自己資金で土地を購入する場合は別）

このことからわかるように、ある程度早い段階で住宅ローンの事前審査の承認は取っておく必要がありますよね？しかし、あてずっぽうな事前審査を提出すればいいというものではありません。一度審査を通しても、また必要額が増額になればまた審査のやり直しが必要になりますので、土地、住宅、それ以外の費用も含めた住宅取得に関わる全体の資金計画を把握した上で行いましょう。

住宅メーカーではしっかりと住宅ローンの知識をもったスタッフやファイナンシャルプランナーなどの資格を持った営業もおりますので、土地や建物を選ぶだけでなく全体の資金計画の相談にも応えることができます。
トータルの資金計画を把握しやすく、おススメの金融機関のご紹介もできますので、皆さんの負担も大きく軽減できますよ。

審査を有利に進めるには？

住宅ローン審査はできる限り皆さんにとって有利に進めたいですよね。
少なくとも1つの金融機関で審査の承認が下りれば、皆さんも一安心するかと思います。
ここでは住宅ローン審査を有利に進めるポイントをいくつかお伝えしたいと思います。

➀給与を受け取っている口座の金融機関で申し込む
金融機関にとって給与受取口座の指定というものは住宅ローン取引と合わせた非常に重要な取引になります。30年近くのローンを組むとすれば、それと同じ間給与が口座に振込まれますので、金融機関からすれば住宅ローンと給与受取の組み合わせは絶対に必要な条件になってきます。既に皆さんが給与を受け取っている口座の金融機関であれば、わざわざ給料振込口座を変える必要もなく、その取引の実績もあることから審査においても有利に働くので、優先的に審査を申し込みましょう。

⓶自分の勤務先の付き合いがある金融機関で申し込む
皆さんの勤務先に出入りしている金融機関はありませんか？長く事業を続けている会社ほど金融機関との結びつきは強く、審査の際に有利に働くケースがあります。地方にお住いの方ほど、地方の金融機関での審査が通りやすい理由はここにあります。
また、会社の労働組合経由でろうきん（労働金庫）とのお付き合いがある職場なども非常に有利になります。会社の総務や経理担当に取引の深い金融機関を聞いてみてはいかがでしょうか。

⓷今ある情報は正確に伝える・隠さない
審査の際は、できる限り正直にありのままの情報を伝える事をおすすめします。例えば他に借金やローンなどがある場合、審査に不利に働く可能性を考え申告しない方がいらっしゃいますが、これは裏目に出るケースが多いです。審査の際に皆さんの信用情報（ローンの返済状況）については裏で調べられていますので、嘘はいずれバレます。金融機関や保証会社の心象を悪くしたくなければ正直に審査書類を記入しましょう。

⓸住宅メーカー経由で審査を申し込む
地域で業歴の長い信頼された住宅メーカーには、特別に金利や条件を優遇したローンが金融機関から提供されていることがあります。このことから、住宅メーカーの営業担当からの紹介で金融機関の審査を受けることで、優遇を受けることができるケースがあります。もちろん全ての住宅メーカーで優遇があるわけではないので、事前に相談してみましょう。

⓹複数の金融機関に事前審査を申し込む
住宅ローンの事前審査を申し込む際は、複数の金融機関に申し込むことをおススメします。金融機関によって審査の回答も異なる事も大いにありますし、借入の条件も審査によって変動します。近年はWEBでの事前審査も主流となっており、早ければ3日～1週間程度で結果が来ますよ。

事前審査と本審査の違いとは？

住宅ローンの審査はヒトとモノの2つの側面から行うという事を冒頭にお伝えしました。住宅ローンだけでなく、ローン全般的に審査は2回行われるのが一般的です。

まず「事前審査」は金融機関に借入を相談する際に、自分の希望の借入額や条件が概ねOKなのかどうかを判断する審査の事を指します。
そして「本審査」は事前審査の内容よりもさらに詳しい内容を金融機関に提出し、最終的に保証会社の保証承諾と金融機関の融資審査の承諾を得る審査の事を指します。いずれにしても、正確な情報を金融機関に告知・提出しないと融資は受けられないので注意しましょう。

では、住宅ローンにおける「事前審査」と「本審査」の大きな違いを説明していきます。提出が必要な書類と合わせてご案内していきます。

返済できるか見られています！「事前審査」（ヒトの審査）

事前審査の段階で、土地や建物についての情報は最低限で大丈夫です。ここで重要なのは、「皆さん自身に返済できる能力があるかどうか」を判断します。

＜一般的に事前審査に必要な書類＞
・本人確認書類（運転免許証やパスポートなどの写真付きの公的なもの）
・勤務先が確認できる書類（健康保険証などが一般的）
・収入が確認できる書類
（給与所得者の場合：源泉徴収票、個人事業主の場合：確定申告書や納税証明書など）
・他にローンがある場合、その借入状況がわかる書類
・土地、建物の面積や住所がわかるもの（不動産登記簿謄本や住宅メーカーの見積書など）

土地と建物が見られています！「本審査」（モノの審査）

本審査になると、さらに詳しい情報が求められます。
具体的には、住宅メーカーと取り交わした「工事請負契約書」や、建築地となる土地の「不動産登記簿謄本」を始めとした土地資料などです。本審査になると、事前審査の段階では未確定だったものや借入金額、期間なども確定しているということが前提となっています。
そしてここで重要なのは「土地と建物の情報が正確で、条件を満たしているかどうか」です。

＜一般的に本審査に必要な書類＞
・事前審査時に提出した書類（再度提出）
・住民票、課税証明書（市町村で発行）
・団体信用生命保険の告知書
・建物の工事請負契約書（建売の場合売買契約書）
・土地の売買契約書および重要事項説明書
・土地・建物の不動産登記簿謄本およびそれに付随する書類（公図や地積測量図など）
・建物の建築確認申請書、および建築確認済証（写）
・見積書および資金計画書（最新の確定版）
・その他必要に応じて金融機関より依頼あり

※一般的な書類です。実際に審査を受ける金融機関にお問合せ下さい。

人によっては事前審査を受けてから1年近く経ってから本審査を行う方もいらっしゃいます。その時その時の最新の情報を間違いなく提供しましょう。公的証明書は発行から3か月以内でないと無効になるものが多いです。

提出書類を見てわかるように、「これから建築する建物とその土地」に関する資料が多くを占めています。これは住宅ローンの大きな特徴の一つである「担保」に大きく関わっているからです。本審査は「ヒトの審査」だけでなく「モノの審査」も重点的に行っていると覚えておきましょう。そして当然ながら、必要な資金を越えてローンは出せないので、金額の根拠となる資料の提出が必要になります。
そして本審査の結果が申込内容通り「承認」だった場合、住宅ローンの契約書に記入押印に進み、ローン実行となります。

審査結果が良い結果でなかった場合どうする？

ローンの審査で金融機関から、「あなたはローンを借りられません」や「融資額のご希望に沿えませんでした」と言われた経験がある方はいらっしゃいますか？
住宅ローンにおいても同様で、大きな金額を借りるからこそ審査は厳格に行われています。もし審査の結果がいい結果ではなかった場合、あきらめるしかないのでしょうか？

そんなことはありません。審査が通らなかった理由をある程度絞り込めれば、その後の対応によってはローンの審査内容が少しでも良いものに変わる可能性も十分にあります。
しかし金融機関にその理由を聞いても、教えてもらえないケースが多いのです。一般的にどのようなケースが考えられるのでしょうか。

• ローン借入額が多すぎる
• 毎月の返済額が多すぎる
• ローン期間に問題がある
• 勤務先の状況や勤務年数に問題がある
• 健康状況に問題がある
• 個人信用情報（過去のローン返済履歴）に問題がある
• 土地・建物に問題がある

このような問題が挙げられます。
具体的には別の記事で取り上げていきたいと思います。

望むような結果が得られなかったからといって、住まいづくりを簡単にあきらめないでください。住宅メーカーの営業担当や金融機関の担当者に相談すれば親身に対応してくれるはずです。他の金融機関に申し込むなどの具体的な提案をしてくれることでしょう。