長期優良住宅のメリット・デメリットは？2022年に基準見直しも

長期優良住宅とは、長く安心で快適に暮らせると国から認められたお家のことをいいます。皆さんの中にも長期優良住宅にするかどうか迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そこで今回は長期優良住宅の認定にはどのような基準があるのか、そして認定を取得することでのメリット、デメリットをご紹介します。また、2022年に基準の一部見直しもされましたのでその内容も合わせて確認していきましょう。

目次

• 長期優良住宅とは？
  －認定基準
  －2022年認定基準の見直し
• 長期優良住宅のメリット、デメリット
• 長期優良住宅を導入する際のポイント
• まとめ

長期優良住宅とは？

長期優良住宅とは、長く安心かつ快適に暮らせるお家のことです。「作っては壊す」スクラップ＆ビルト型から、「いいものを作って長く大切に使う」ストック活用型への転換を目的として定められました。新築については2009年6月4日より、既存住宅を増築、改築する場合の認定制度は2016年4月1日より開始しています。

認定基準

長期優良住宅を受けるためには以下のような項目が主な認定基準になっています。

・バリアフリー性
将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること。

・可変性
ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること。

・耐震性
極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること。（耐震等級2以上または免震建築物など）

・省エネルギー性
次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能など確保していること。（省エネルギー対策等級4以上）→2022年10月からはZEH基準に引き上げ予定。

・居住環境
良好な景観の形成や、地域における居住環境の維持、向上に配慮されていること。

・維持保全計画
定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること。

・維持管理、更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること。

・劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。（床下空間330㎜以上確保、劣化対策等級3相当）

・住戸面積
一戸建ては75㎡以上、少なくとも1つのフロアの床面積が40㎡以上あること。

国土交通省のホームページに確認認定基準の内容が詳しく記載されています。ご興味ある方は一度ご覧下さい。

2022年認定基準の見直し

2022年に認定基準の見直しが行われています。この他にもいくつか見直しがされていますが、ここでは新築戸建て住宅に関係がありそうな２つを紹介します。

・自然災害を配慮し、認定できる地域を制限
近年増えてきている豪雨における災害へのリスクに配慮し、長期優良住宅の認定が取得できない地域、措置を講じないと認定できない地域が定められました。（2022年2月施行）

・省エネ基準の引き上げ
従来は「断熱等性能等級４」が条件でしたが、脱炭素社会の実現に向けて、「ZEH基準」に引き上げられます。（2022年10月施行予定）

長期優良住宅のメリット、デメリット

メリット

・フラット35の金利優遇

長期固定金利の住宅ローン「フラット35」。長期優良住宅であれば、「フラット35S」という金利引き下げ制度を利用できます。優遇の高い金利プランAであれば、金利の引き下げ期間が10年間となり大変お得です。
また、「フラット50」という長期優良住宅だけが利用できるローンもあります。「フラット50」とは最長50年の全期間固定金利住宅ローンで、住宅ローン付きでも売却が可能(購入者にローンが引き継げる)という特徴があります。

・住宅ローン控除の特別措置を受けられる

住宅ローンを借りてお家を建てたり、買ったりした場合に、年末にローン残高の1％が10年間、所得税と住民税から控除される住宅ローン控除というものがあります。住宅ローン控除における10年間での最大控除額は一般住宅だと400万円のところ、長期優良住宅は500万円になります。
※ただし、住宅ローン控除は、実際の納税額が控除額の上限になっています。長期優良住宅を建てた人全員が、10年間で500万円の控除を受けられるわけではありません。4000万円を超える住宅ローンを借り、40万円を超える所得税、住民税を納めている場合に、最大の控除がされます。

・地震保険料が割引に

地震保険に入る際に、長期優良住宅に必要になってくる書類（技術的審査適合証、認定通知証）を提出すると、建物の免震、耐震性能に応じて地震保険の割引を受けることができます。割引率は、耐震等級３で50％、耐震等級２で30％になります。

・固定資産税の減税期間が２年延長

新築住宅を建てたり、購入した際に固定資産税が２分の１に減税される期間が、一般住宅より延長されます。一般住宅が3年のところ、長期優良住宅は5年になります。

例えば、建物の評価額が1500万円、5年間で一般住宅と長期優良住宅を比較してみると、
一般住宅の場合
「1500万円×1.4％×2分の1×3年間」＋「1500万円×1.4%×2年間」＝73万5000円
長期優良住宅の場合
「1500万円×1.4%×2分の1×5年間」＝52万5000円
一般住宅と長期優良住宅の固定資産税を比べると21万円の差がでてきます。
※固定資産税は3年で見直し

・登録免許税の税率が引き下げられる

新築を建てたり、購入した際に必要になってくる、所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税の税率が引き下げられます。
一般住宅の場合、保存登記が0.15%、移転登記が0.3％のところ、長期優良住宅の場合、保存登記が0.1％、移転登記が0.2%（一戸建て）になります。

例えば、建物の評価額が1500万円の場合は以下の通りです。
一般住宅　
(保存登記)1500万円×0.15％＝2万2500円　(移転登記)1500万円×0.3％＝4万5000円
長期優良住宅
(保存登記)1500万円×0.1％＝1万5000円　(移転登記)1500万円×0.2％＝3万円

・不動産取得税が減税に

不動産を購入した際にかかる不動産取得税の控除額が増えます。一般住宅の控除額が1,200万円のところ、長期優良住宅では1,300万円までとなります。

例えば、建物の評価額が1500万円の場合は以下の通りです。
一般住宅　不動産取得税
（1500万円－1,200万円）×3％＝9万円
長期優良住宅　不動産取得税
（1500万円－1,300万円）×3％＝6万円

・価値のある住宅に住むことができる

金額的なメリットもそうですが、何より「高性能なお家に住むことができる」ということも大きなメリットではないでしょうか。国の認定を受けた、快適で丈夫なお家に住めるというのは安心ですよね。
そして第三者からみても高性能なお家だという証明にもなりますので、万が一マイホームを売却することになっても、不動産価値が高いと判断されます。

デメリット

・着工に時間がかかる

長期優良住宅の建築を着工する場合には、一般住宅よりも、1週間～1ヶ月、時間がかかります。場合によってはそれ以上の時間がかかる場合もあります。
なぜ、一般住宅よりも時間がかかるのかというと長期優良住宅の場合、所管行政庁（建築確認申請を行う公共団体）に申請を行い、長期優良住宅と認定をもらってから着工する必要があるからです。

・建築費が上がる場合がある

長期優良住宅の認定を受けるには、前述で紹介した通りいくつかの基準をクリアしなければいけません。そのため、建築コストがアップする可能性があります。
また、長期優良住宅の認定を受ける際に申請、審査が必要になってきます。申請、審査にかかる費用は所管行政庁によって違いますが、約5～6万円必要になってきます。また、住宅メーカーや工務店に申請書類を作成してもらうため、この手数料を含めると、約20～30万円かかる場合もあります。
それらの費用の取り扱いは住宅メーカーによって様々ですので確認してみるといいですよ。

・定期点検が必要

一番の注意点はこちらかもしれません。長期優良住宅は入居した後も定期点検が必要になってきます。認定基準には維持保全も含まれているため、建築前に提出が必要な「維持保全計画」に従って点検を行い、必要に応じて修繕をしなければいけません。維持保全を怠った場合、認定を取り消されることもあります。その際には、受けていた優遇措置の返還を求められることがありますので注意が必要です。
ですが、定期点検をすることで良質な住宅に住み続けられるという点でいえば、メリットともいえるかもしれません。

長期優良住宅を導入する際のポイント

・実績のある会社を選ぶ

先ほども触れましたが、住宅メーカーによって長期優良住宅にする際に必要となる費用は違います。仕様変更に何十万円もアップしてしまったり、申請費用がかかる場合もあれば、標準で対応している住宅メーカーもあります。長期優良住宅の実績が豊富な会社であれば申請や施工ノウハウもあり、費用の見通しも立てやすいので確認されることをおススメします。

・メリット、デメリットを比較する

多少コストがかかってもメリットの方が大きいのか検討することが大切です。フラット35を検討している方には金利優遇からメリットが勝るかもしれません。反対に、住宅ローン控除による減税や税金の優遇は年収よっては税金控除の効果があまりないため、恩恵が導入費用を上回る可能性もあります。自分の年収や検討している住宅ローン、借入金額など総合的に考えて判断していきましょう。